Acheter des parts de SCPI ne se limite pas à la pleine propriété. Il est également possible de n'en acquérir que la nue-propriété ou que l'usufruit, pour une durée déterminée — deux stratégies aux logiques opposées, mais toutes deux construites sur le même principe : le démembrement de propriété.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété regroupe trois droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, et le vendre. Lorsque ces droits sont partagés entre deux personnes, on parle de démembrement : l'usufruitier perçoit les revenus, le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété au terme du démembrement. Pour les SCPI, il s'agit d'un démembrement à durée fixe (5 à 20 ans selon les cas), déterminée dès l'achat — non d'un démembrement viager qui prendrait fin au décès de l'usufruitier.
Acheter la nue-propriété : investir sans revenus immédiats
En achetant uniquement la nue-propriété, vous renoncez aux revenus locatifs pendant toute la durée du démembrement (c'est l'usufruitier — souvent un investisseur institutionnel — qui les perçoit). En contrepartie, vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat, généralement comprise entre 10 et 35 % selon la durée choisie : plus le démembrement est long, plus la décote est importante.
Votre gain provient de deux sources : la valeur de l'usufruit récupérée gratuitement au terme, et la revalorisation éventuelle des parts sur la période. Pendant toute la durée du démembrement, vous ne déclarez aucun revenu foncier, et les parts ne sont pas taxables à l'IFI. C'est une stratégie particulièrement adaptée si vous disposez d'un capital disponible mais n'avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats — typiquement pour préparer une retraite encore lointaine.
Acheter l'usufruit : des revenus immédiats, sans capital à terme
À l'inverse, acheter l'usufruit temporaire de parts de SCPI vous permet de percevoir les revenus locatifs pendant la durée choisie (généralement 5 à 15 ans), pour un prix représentant 15 à 35 % de la valeur des parts en pleine propriété. Au terme du démembrement, vous ne récupérez rien : c'est le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire.
Cette stratégie est pertinente dans des cas assez précis : vous disposez d'un déficit foncier important à consommer dans un délai limité (les revenus perçus peuvent alors être neutralisés fiscalement), vous voulez financer les études de vos enfants sur une durée connue à l'avance, ou vous recherchez simplement un complément de revenus immédiat sur un horizon défini.
Nue-propriété : pas de revenus pendant la durée du démembrement, décote à l'achat, aucune fiscalité courante (ni IR, ni IFI), pleine propriété reconstituée au terme.
Usufruit : revenus fonciers immédiats pendant la durée choisie, prix d'achat réduit, mais rien ne reste au terme du démembrement — un investissement « à fonds perdus » au-delà de l'usufruit.
Deux exemples concrets
Nue-propriété — Isabelle, 57 ans, veut préparer sa retraite dans 10 ans sans besoin de revenus immédiats. Elle dispose de 260 000 € issus de la vente d'un bien locatif et achète la nue-propriété de parts de SCPI (valeur en pleine propriété : 380 000 €) pour environ 258 400 €, frais inclus. Pendant 10 ans, elle ne perçoit aucun revenu mais n'est pas non plus fiscalisée — y compris à l'IFI, dont elle relevait, avec une économie annuelle d'environ 2 600 €. Au terme, elle récupère la pleine propriété de parts valorisées 380 000 € (hors revalorisation), avec un revenu locatif annuel estimé à 15 200 € avant fiscalité.
Usufruit — Karim, 44 ans, a cédé ses biens locatifs mais conserve un déficit foncier reportable de 29 000 € sur 7 ans. Il investit 25 000 € dans l'usufruit de parts de SCPI (valeur en pleine propriété : 138 000 €) pour 5 ans, et perçoit 5 800 € de revenus fonciers par an — entièrement neutralisés par son déficit foncier, donc non imposés. Il obtient ainsi un rendement net de 3,2 % par an, en utilisant un déficit qu'il aurait sinon perdu.
Le choix entre nue-propriété et usufruit dépend entièrement de votre situation : besoin (ou non) de revenus immédiats, présence d'un déficit foncier à consommer, assujettissement à l'IFI, horizon de temps. Un point mérite toujours d'être vérifié avant d'investir : le rapport annuel de la SCPI (taux d'occupation, réserves, qualité du patrimoine).
