Investir dans des parts de SCPI de rendement via une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) — plutôt qu'en direct, en votre nom propre — peut fortement alléger la fiscalité de vos revenus locatifs, tout en facilitant la gestion et la transmission de ce patrimoine. Une stratégie pertinente si vous avez un horizon d'investissement long terme et/ou un objectif de transmission.
Le principe en 5 étapes
- Constituer une société soumise à l'IS. Une société civile suffit — simple et économique à mettre en place, avec 2 associés minimum, un capital social libre, et un objet social large pour ne pas limiter les opérations futures. Elle peut opter pour l'IS dès sa constitution.
- Apporter, si besoin, des liquidités via un compte courant d'associé — un prêt que vous consentez à votre société, remboursable ultérieurement sans fiscalité.
- La société acquiert les parts de SCPI, financées par les liquidités apportées ou par un prêt bancaire. Diversifier entre plusieurs SCPI (bureaux, commerces, santé…) permet de diluer le risque.
- La société perçoit les loyers, imposés à l'IS — au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de résultat annuel, puis 25 % au-delà.
- Vous sortez la trésorerie de la société, selon vos besoins : remboursement de compte courant (aucune fiscalité), ou distribution de dividendes (prélèvement forfaitaire de 12,8 % ou barème progressif, plus 18,6 % de prélèvements sociaux).
L'avantage fiscal en un coup d'œil
En direct, les loyers de SCPI sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45 % pour les tranches hautes) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Via une société à l'IS, la même somme n'est taxée qu'au taux de l'IS (15 à 25 %) — sans aucun prélèvement social tant que la trésorerie reste dans la société ou qu'elle en sort par remboursement de compte courant.
Un levier de transmission souvent sous-estimé
Si vous transmettez de votre vivant des parts de la société civile à vos enfants, la présence d'un compte courant d'associé ou d'un emprunt bancaire réduit la valeur des parts soumise aux droits de donation. Autre avantage : le remboursement progressif du compte courant ou de l'emprunt, comme la mise en réserve des résultats, augmentent la valeur des parts transmises sans générer de droits supplémentaires.
Les points de vigilance
Une société à l'IS impose une comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat et annexe doivent être établis chaque année (vous pouvez le faire vous-même, sans expert-comptable), et les comptes approuvés en assemblée générale. Par ailleurs, aucun amortissement comptable ne peut être constaté sur les parts de SCPI elles-mêmes. Enfin, les parts restent soumises à l'IFI si vous êtes concerné (patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros) — les comptes courants d'associés, eux, ne le sont pas, sauf s'ils ont été constitués après le 1er janvier 2018 sans preuve d'un objectif non principalement fiscal.
Combien ça coûte ?
La création d'une société civile représente des frais limités : rédaction des statuts (variable selon le professionnel), publication dans un journal d'annonces légales (environ 250 €), frais de greffe (environ 70 €). Si vous disposez déjà d'une société à l'IS, créer une structure dédiée permet de bénéficier à nouveau du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de résultat — un avantage souvent supérieur au coût de constitution. S'y ajoutent les frais propres aux SCPI : frais de souscription (8 à 12 % du prix de la part, une seule fois) et frais de gestion (8 à 12 % des loyers encaissés, chaque année).
Un exemple concret
Antoine et Camille, frère et sœur, la quarantaine, viennent de recevoir 200 000 € à la suite d'un héritage (100 000 € chacun). Ils veulent investir dans l'immobilier sans souci de gestion, avec un rendement net de frais estimé à 4 %. Tous deux sont imposés à 41 % à l'impôt sur le revenu.
En direct : sur 8 000 € de revenus bruts annuels, il reste 3 232 € nets après impôt sur le revenu (41 %) et prélèvements sociaux (18,6 %) — un rendement net de 1,6 %.
Via une société civile à l'IS : la société, imposée à 15 % (résultat inférieur à 42 500 €), ne subit aucun prélèvement social. Sur 7 960 € de revenus bruts, il reste 6 766 € après IS — reversés sans fiscalité par remboursement du compte courant d'associé, soit un rendement net de 3,4 %. Une différence de 3 534 € par an, pour un même investissement de départ — et un compte courant qui ne s'épuisera qu'au bout d'une trentaine d'années, avec la possibilité de continuer à percevoir des revenus ensuite par dividendes.
Cette stratégie nécessite d'être mise en perspective avec l'ensemble de votre situation patrimoniale et professionnelle : niveau d'imposition personnel, autres sociétés déjà détenues, objectifs de transmission.
